LES VICES CACHES

La garantie légale des vices cachés ;

La garantie légale des vices cachés vous permet d'obtenir un remboursement total (annulation de la vente) ou partiel de votre achat et une indemnisation en cas de dommage.

Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• L'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente : L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté.

Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur.

• Le vice doit être non apparent :  le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n'est pas apparent. Il peut donc y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent. Si l'on doit faire une expertise ou démonter le bien pour découvrir le défaut alors il y a vice caché. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642).

• Le vice doit rendre impropre ou diminuer l’usage :

Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine où diminuer fortement son usage. Dans le quel cas, l'acheteur ne l'aurait pas acheter ou à moindre prix, s'il les avait connus.

• Le vice doit être antérieur à la vente :  En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

NB : cette garantie ne peut pas s’appliquer aux ventes aux enchères.

Découverte du vice :

L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Il convient dans un premier temps d’informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il faudra saisir le tribunal judiciaire.

Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois, la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.

Le vendeur professionnel 

Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel.

Le professionnel est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages-intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.

Dans le cadre d'une vente d'immeuble par un agent immobilier, celui-ci ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices du bien car il est seulement « l'intermédiaire » entre le vendeur et l'acquéreur.

Ce que l'acquéreur peut obtenir :

Selon l'article 1644 du code civil, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.

Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.

Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice.